KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
Kiralanan taşınmazın tahliyesi davası ev sahiplerinin, kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde kiracılarını taşınmazdan tahliye etmesidir. Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin kurallar Türk Borçlar Kanunu m.347 ve devamında açıklanmıştır. Türk Borçlar Kanun’unun yanı sıra İcra İflas Kanunu gibi farklı kanunlarda da tahliyeye ilişkin kurallar belirlenmiştir.
Tahliye davalarının açılma nedenleri kişiden kişiye değişmektedir. Bu davalarda aşağıda açıklayacağımız üzere, kiracının taşınmazda ne kadar süredir kaldığı, kiralarını düzenli ödeyip ödemediği, kiralayanın ev ile ilgili ihtiyaçları, ekonomik şartlar gibi koşullar tahliye davalarının açılmasına neden olmaktadır ve somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
TAHLİYE DAVASININ AÇILMASINDA DAYANILABİLECEK SEBEPLER
BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYE
- 10 Yıllık Kiracının Taşınmazı Tahliye Etmesi
Kira sözleşmeleri belirli süreli düzenlenebileceği gibi belirsiz süreli de düzenlenebilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimiyle birlikte kira ilişkisi de sona erer. Ancak belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden 15 gün önce kiracıya bildirimde bulunulmadığı takdirde kira ilişkisi bir sene daha uzamış sayılır.
10 yıllık kiracının taşınmazı tahliye etmesi hususu, TBK m.347’de düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrası belirli süreli sözleşmelerle ilgili, ikinci fıkrası ise belirsiz süreli sözleşmelerle ilgili düzenlemeyi içermektedir.
TBK m.347/1’e göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Dolayısıyla belirli süreli sözleşmelerde bildirimde bulunmak için öngörülen zaman on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden üç ay öncesidir.
Kiralayanın mülkiyet hakkının zedelenmesinin önüne geçilmesi maksadıyla kanun, hem kiracıyı hem de kiralayanı korumak amacıyla 10 yıllık zaman şartı sağlamıştır. Kiracı, bir yıllık kira sözleşmesini 10 kere uzatmışsa yanı 11 yıllık bir kira ilişkisi söz konusuysa, kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay öncesinde, kiracıya ihtarname göndererek kiralanan evin veya iş yerinin boşaltılmasını talep edebilir. Burada 10 yıllık bir zaman dışında herhangi bir şartın gerçekleşmesine bakılmaz. Yine beş yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, 10 yıllık süre, beş yılın bitmesi akabinde başlayacaktır.
TBK m.347/2’ye göre; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” maddeden de anlaşılacağı üzere, belirsiz süreli sözleşmelerde öngörülen zaman kiranın başlangıcından on yılın geçmesidir. Bu sürelerde kiraya veren herhangi bir sebep göstermeden kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
10 yıllık zamanın geçmesi ile kiralayanın bu bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak tahliyenin sağlanması, davaya başvurmadan bildirim yoluyla gerçekleşmektedir. Ancak kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde kiracıya kiralananın iadesi davası açılabilmektedir.
Yine geçerli fesih yapılmasının ardından, belirli ya da belirsiz süreli sözleşme olup olmadığına bakılmaksızın, TBK m350’ye dayanılarak dava açılabilmektedir. Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak burada kesin yetki söz konusu olmayıp, dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde ya da sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.
Burada ayrıca söylemekte fayda görüyoruz ki, yapılacak fesih bildirimlerinin geçerli olabilmesi için, TBK m.348 uyarınca yazılı olması gerekmektedir.
DAVA YOLUYLA TAHLİYE
- İhtiyaç Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
İhtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesi TBK m.350’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi için dava açabilir. Burada, kiraya veren, söz konusu taşınmazın kendisi için veya kanunda sayılan diğer kişiler için ihtiyaç olduğunu kanıtlamak durumundadır.
Söz konusu taşınmaz, üç yıl boyunca tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiraya verenin, kiralanan taşınmazı kanunda sayılan kişiler dışında başka birine kiralaması ve bunun mahkemece tespiti halinde, kiraya veren, eski kiracısına son bir yılda ödediği toplam kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus sürelerdir. Belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre yani TBK m.328-329’a göre altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde bir ay içinde dava açılabilmektedir.
Yine ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak burada kesin yetki söz konusu olmayıp, dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde ya da sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.
- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Taşınmazın Tahliyesi
Yeniden inşa ve imar nedeniyle taşınmazın tahliyesi TBK m.350’de düzenlenmektedir. Bu maddeye göre, kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise taşınmazın tahliyesi için dava açabilir.
Maddeden de anlaşılacağı üzere, söz konusu yeniden inşa ve imar sürecinde taşınmazın tahliye edilebilmesi için, kiracının taşınmazı kullanması imkansız hale gelmelidir. Yeniden inşa durumunda taşınmazın kullanılması zaten imkansız hale geleceğinden ayrıca araştırılmaz. Ancak imar yani tadilat yapılması durumunda taşınmazın kullanılamayacak duruma gelmesi gerekir ve bu durum bilirkişilerce araştırılır. Dolayısıyla basit tamir işleri gibi kiracının tahliyesini gerektiremeyecek düzeyde yapılan işlemler için, yeniden inşa ve imar nedeniyle taşınmazın tahliyesi davası açılamaz. Hatta öyle ki, yerleşik Yargıtay içtihatlarında onaylı inşaat projesinin mahkemeye sunulması davanın kabulü için gerekli görülmüştür.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle taşınmazın tahliye davaları için, kanun hak düşürücü süre öngörmüştür. Buna göre, işbu dava belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Ayrıca TBK m.355/2 uyarınca yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden imar nedeniyle taşınmazın tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası TBK m.351’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiraya veren ile kiracı arasında kira ilişkisinin kurulmasından sonra, taşınmazın mülkiyetinin başka birine devri söz konusu olabilir. Bu durumda, kira ilişkisi, yeni malik ile kiracı arasında devam edecektir. Ancak yeni malik için TBK m.351’de sayılan hususların varlığı halinde, yeni malik işbu davayı açabilmektedir.
TBK m.351’de belirtilen şartların varlığı halinde yeni malikin, kiracıya karşı tahliye davası açabileceğini söyledik. Bu şartları teker incelemekte fayda görüyoruz.
Öncelikle yeni malikin, taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanması gerekiyorsa bu durumda kiracıyı tahliye ettirebilmektedir. Ancak bu kullanma şartının samimi ve gerçek olması gerekir. Kaldı ki, yeni malik, bu maddeye göre kiracıyı tahliye ettirdiğinde, başkaca bir neden yoksa, üç sene boyunca eski kiracıdan başkasına taşınmazı kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracıya son bir yılda ödediği toplam kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü hale gelir. Dolayısıyla maddede sayılan tahliye şartının davanın açıldığı sırada var olması ve dava görülürken de devam etmesi gerekir. Mahkeme bu hususu her somut olay için ayrı ayrı değerlendirerek karar vermektedir.
Burada kiracıyı korumak amacıyla muvazaalı işlem yapılmasını da engellemeye yönelik Yargıtay kararları mevcuttur. Yargıtay kararlarına göre, kiracıyı çıkarma maksadıyla muvazaalı devir işleminde, kiracı tarafından bu devrin geçersizliğini ileri sürebileceğini ve devrin geçersizliğine yönelik dava açabileceğini görmekteyiz.
Yine yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davalarında süreler öngörülmüştür. Kiralananın yeni maliki, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasını açarak kira ilişkisini sona erdirebilir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak burada kesin yetki söz konusu olmayıp, dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde ya da sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir
- Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası
Tahliye taahhütnamesi, kiracının tek taraflı irade beyanıyla, taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini bildirdiği belgedir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye TBK m.352/1’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdünün, kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye edeceğini bildirdiği belge olduğunu söyledik. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı dava açılabilmesi için, bu tahliye taahhüdünün geçerli olması gerekir. Bu nedenle geçerlilik şartlarını incelemekte fayda görüyoruz.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, öncelikle yazılı olması gerekmektedir. Bu taahhütname, noter huzurunda resmi biçimde yapılabileceği gibi, taraflar arasında adi yazılı şekilde de yapılabilir. Kiracı, herhangi bir zorlamayla değil, kendi hür iradesiyle bu taahhüdü vermelidir. Taşınmazın tahliye edileceği gün, ay, yıl açıkça belirtilip imzalanmalıdır. Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından ya da kiracının özel olarak yetkilendirdiği bir kişi tarafından herhangi bir şarta bağlanmaksızın imzalanmalıdır. Birden çok kiracının olması durumunda ise bütün kiracıların tahliyeyi taahhüt etmiş olması gerekir. Asıl önemli olan şart, tarih hususunda karşımıza çıkar. Kira sözleşmesinin imzalanmasının ve taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte tahliye taahhütnamesinin imzalanması gerekir. Yani kira sözleşmesinin tarihinde ve daha önceki bir tarihte imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir, buna dayanarak açılan davalar reddedilir. Ayrıca tahliye taahhütnamesi yalnızca ev ve çatılı işyerlerinin kiralanması durumunda geçerli olur.
Uygulamada genelde, tahliye taahhütnamesi düzenlendiği tarih ve tahliye edilecek tarih doldurulmadan imzalatılır. Bu durumda bu taahhütname geçersiz olur. Ancak düzenlendiği ve tahliye edileceği tarihin sonradan doldurulduğunun ispatı kiracıya aittir. Dolayısıyla kiracının bunu ispat edemediği durumda tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır.
Geçerli olarak düzenlenmiş tahliye taahhüdüne rağmen, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde, dava yoluyla tahliyenin sağlanabileceği gibi, icra takibi başlatılarak da tahliye gerçekleştirilebilir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra yoluyla ya da dava açılarak taşınmaz tahliye ettirilebilir.
İcra yoluyla tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede, öncelikle icra takibi başlatılır. Ardından icra dairesi kiracıya örnek-14 olarak da bilinen tahliye emrini gönderir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi halinde, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesine itirazın kaldırılması talepli dava açabilir. Ancak tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde düzenlenmişse ve kiracı imzaya itiraz etmişse, bu durumda kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. İtiraz etmediyse veya itiraz kaldırıldıysa yine tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye icra kanalıyla gerçekleştirilecekse, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi yetkilidir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme icra dairesinin bağlı bulunduğu yerde İcra Hukuk Mahkemesidir. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılacaksa, bu durumda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli ve yetkilidir.
- Kiranın Ödenmemesi Halinde İki Haklı İhtarla Tahliye
Tahliye sebepleri arasında en hızlı sonuçlanan sebep kiracının kirayı ödememesi halinde haklı ihtar çekilerek kiracının tahliye edilmesidir. Kiracının kiralarını tam ve zamanında ödememesi halinde kiraya veren usulüne uygun geçerli ihtar çekerek kiracının tahliye ettirilmesini sağlayabilir.
İki haklı ihtarla tahliye TBK m.352/2’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya verenin, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açmasında belirli şartlar vardır. Öncelikle kiracının kiralarını tam ve zamanında ödememiş olması gerekir. Bu durumda kiraya veren, aynı kira döneminde yazılı biçimde kiracıya ihtarda bulunur ve bu iki ihtarın ardından bir aylık sürede dava açması gerekir. Bu ihtarların noter aracılığıyla yapılması geçerlilik şartı değildir, yazılı olması yeterlidir. Ancak ispatlanabilirliği açısından noter kanalıyla gerçekleştirilmesi önemlidir.
Madde hükmünden anlaşılacağı üzere, iki haklı ihtarla tahliye ettirilebilmesi için üç farklı durum belirtilmiştir. Bir yıldan daha az süreli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerinde, kiracının kirasını tam ve zamanında ödememesi halinde, bu süre içinde iki haklı ihtar çekilmesi ve kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekir. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa ve bu süre içinde iki haklı ihtar çekilmişse, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekmektedir.
Kiraya veren, kiracıya, iki haklı ihtar çekebileceği gibi, örnek-13 olarak da bilinen tahliye talepli ödeme emrini de göndererek icra takibi başlatabilir. Bu ödeme emrine karşılık kiracının kirayı ödemesi halinde, artık kiracının icra takibi ile tahliye ettirilmesi mümkün olmaz. Ancak iki haklı ihtarla tahliye ettirilmesi için gereken haklı ihtarlardan birisi yapılmış olur. Burada ödeme emrine itiraz edilmesi ya da kiranın ödenmesi ya da hiçbir şey yapılmaması önemli değildir, haklı ihtar olarak kabul edilir.
Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi iki haklı ihtarla tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkemelerdir.
- Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Başka Evinin Olması Sebebiyle Tahliye
Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle tahliye davası TBK m.352/3’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
- Tahliye Talepli İcra Takibi (Temerrüt Nedeniyle Tahliye)
Burada, kira bedelinin ödenmemesinden dolayı iki haklı ihtarla kiracının tahliye edilmesinden farklı olarak, kira veya yan giderlerin ödenmemesi halinde, kiracıya, kiraya veren tarafından, uygulamada 7/30 ihtarı olarak da bilinen, takibe 7 günlük süre içinde itiraz edilmesi veya 30 günlük süre içinde kira borcunun ödenmesi ihtarlarını içeren ödeme emri tebliğ edilir. Buradaki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda icra hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Temerrüt nedeniyle tahliyede, kiracıya en az 30 günlük süre verilir. Bu dava, İcra Hukuk Mahkemelerinde daha basit bir şekilde görüleceğinden daha çok tercih edilmektedir. Ancak dikkat edilmelidir ki, ödeme emrinin ihtar edilmesi akabinde kira bedelinin ödenmesi halinde tahliye imkanı ortadan kalkar.
Yine dikkat edilmesi gerekir ki, tahliyesi istenen konut, aile konutuysa ve bu durum kiralayana bildirilmişse, bu durumda ihtarlar her iki eşe ayrı ayrı yapılmadıkça geçerli olmayacaktır.
Yukarıda tahliye sebeplerini teker teker incelemiş bulunuyoruz. TBK m.354 gereği, kiracının tahliye edilebilmesi için gereken sebepler kanunda sayılanlarla sınırlıdır. Yani kiracının tahliye edilebilmesi için, kanunda sayılan sebeplerin dışında başka bir sebep ileri sürülemez. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Kanunda aleyhine değiştirilemeyeceği hüküm altına alınmıştır ancak kiracı lehine değişiklik yapılması mümkündür.
TAHLİYE DAVALARINDA AVUKAT DESTEĞİ
Son dönemde ekonomik değişiklikler ve ihtiyaçlardan dolayı, sıklıkla karşımıza çıkan tahliye davalarında dava açılabilmesi için gereken şartlar, hangi sebebe dayanarak dava açılacağı gibi hususlar göz önüne alınarak ve tahliye davalarında öngörülen hak düşürücü süreler, kiracılar ve kiraya veren kişiler için geri dönülemez sonuçlar doğurabileceğinden sürecin daha sağlıklı işletilmesi amacıyla avukat desteği alınması önem arz eder.
TAHLİYE DAVALARINDA ARABULUCULUK
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.37 uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kurumu getirilmiştir.
Yeni düzenlemeye göre, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davalarında, dava açmadan önce, zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak belirtilmiştir. Ancak, uygulamanın yürürlüğe girdiği tarih olan 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan tahliye davaları için zorunlu arabuluculuğa başvurma gerekliliği yoktur. Dolayısıyla bu düzenleme mevcut davalar için geçerli olmayıp, 1 Eylülden sonra açılacak davalar için geçerlidir.
TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/929 Esas 2021/1609 Karar sayılı ve 25/05/2021 tarihli ilamında;
“…malik olan davalılardan …’nın 03/09/2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı dükkanından davacıyı çıkarmak için 10/11/2015 tarihinde önce Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2053 esas sayılı dosyası ile iş yerinde sözleşmeye aykırı tadilat yaptığından bahisle davacı aleyhine tahliye davası açtığı, mahkemece davanın esastan reddine dair karar verilmesi üzerine bu defada davacıyı taşınmazdan tahliye etmek amacıyla taşınmazı muvazaalı olarak diğer davalı …’e gerçek bedelinin çok altında bir bedelle satış suretiyle devrettiği, yeni malikin kiracıya taşınmazı sözleşme bitiminde tahliye etmesi amaçlı ihtarda bulunduğu akabinde de 06/09/2017 tarihinde Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/1722 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı ve bu dosyanın hala derdest bulunduğu, aşamaları anlatılan taraflar arasındaki devir işleminin muvazaalı ve davacıyı taşınmazdan çıkartmak amaçlı olduğunun iddia edildiği anlaşılmaktadır. Davacının eldeki davayı açmakta hukuki yararı vardır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/16718 Esas 2018/4453 Karar sayılı ve 25/04/2018 tarihli ilamında;
“… Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.
Somut olayda, davacı vekili, projenin uygulanacağı alanın çok geniş bir saha olduğunu, birden çok taşınmaz mevcut olup tevhid işlemlerinin gerçekleştirileceğini, bu nedenle projenin onay aşamasına gelmediğini beyanla süre verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, projenin dava açıldığı sırada hazır olması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de projenin dava tarihinden sonra yargılama sırasında ibrazı mümkün olduğuna göre Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için usulüne uygun şekilde kesin süre verilerek sonucuna göre deliller değerlendirilip bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesinin hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 20.09.2017 gün ve 2017/3975 Esas- 2017/12373 Karar sayılı ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 Esas 2021/1108 Karar sayılı ve 28/09/2021 tarihli ilamında;
“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10758 Esas 2013/13396 Karar sayılı ve 02/10/2013 tarihli ilamında;
“… Takiplere dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/08/2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin her ayın beşinci gününe kadar peşinen ödenmesi kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 18.02.2009 tarihinde başlatılan … 1. İcra Müdürlüğünün 2009/1282 sayılı takip dosyası ile 2009 yılı Ocak-Şubat ayları kirasını istemiş, ödeme emri her iki davalıya da 27.02.2009 tarihinde tebliğ edilmiş davalı … 26/03/2009 tarihinde Ocak ve Şubat ayı kiralarını ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Davacı vekili 21/05/2009 tarihinde … 2. İcra Müdürlüğünün 2009/4529 esas sayılı takip ile 2009 yılı Mart, Nisan, Mayıs ayları kira bedelini istemiş örnek 13 nolu ödeme emri davalı …’e 28/05/2009 da davalı …’a ise 04/06/2009 tarihinde tebliğ edilmiş davalılar borca itiraz etmişlerse de bir ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır. Yine 13/07/2009 tarihinde … 2. İcra Müdürlüğünün 2009/6298 esas sayılı takip dosyasında 2009 yılı Haziran ve Temmuz ayı kira bedellerinin tahsilini istemiş, ödeme emri davalı …’e 22/07/2009 da davalı …’a ise 20/07/2009 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tebliğden sonra ödeme yapıldığından bu ihtarda haklıdır. Davalı bir kira dönemi içerisinde üç haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Ödeme emrinin tebliğinden sonra davalı kiracının kira borcunu konutta ödemeli olarak davacı kiraya verene göndermiş olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Dava 17/08/2009 tarihinde kira sözleşmesi bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığından süresindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4869 Esas 2017/12183 Karar sayılı ve 19/09/2017 tarihli ilamında;
“… Sözleşmenin 13/n maddesinde ” Taraflar 10 yıllık sözleşme süresinin ilk 5 yıllık kısmının bitimine en geç 1 ay kala diğer tarafa noter kanalı ile ulaştıracakları yazılı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirmek hakkına haizdirler. ” hükmü yer almaktadır. Davacı tarafından sözleşmenin belirtilen hükmüne göre kiralananın tahliyesi talep edilmiş ise de taşınmazın mağaza olarak kiralandığı, 6098 Sayılı Türk BorçlarKanunu’ndaki düzenlemeye göre çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda bildirim yoluyla kira sözleşmesine son verebileceği belirlenmiştir. Aynı Kanun’un 350. ve müteakip maddelerinde ise, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı; TBK’nun 354. maddesinde ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir neden sözleşmede yazılı olsa da kiraya verene tek taraflı bildirimle fesih hakkı vermediğinden, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2017/6610 Esas 2014/8287 Karar sayılı ve 24/06/2014 tarihli ilamında;
“… İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Dosya kapsamı itibariyle, davacının kızı ihtiyaçlı B.. K.. 27.09.2013 tarihinde E.. G.. ile evlenmiş olup, kiralananın bulunduğu sitede başka bir daireyi 01.09.2013 tarihinde aylık 2.000 TL bedelle kiralamıştır. Tanık beyanlarına göre kiraladığı bu yer dava konusu edilen kiralanana göre daha küçük olup, bu nedenle ihtiyaçlı bir kısım eşyalarını ve çeyizlerini kiraladığı konuta götürememiştir. Yine celp edilen tapu kayıtlarına göre davacı adına kayıtlı iki daire ve bir meskenin 1 / 5 payı bulunmaktadır. Mahkemece her ne kadar ihtiyaçlı ve eşinin sosyo- ekonomik durumu, davacı adına kayıtlı başka taşınmazların bulunması ve tanık beyanları ile ihtiyacın samimi olduğunun kanıtlanamaması gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, öncelikle ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığına karine oluşturmaktadır. İhtiyaçlının evlenme ve başka bir daireyi kiralama tarihleri ile ihtiyaç durumunun Temmuz 2013 ayı içinde keşide edilen ihtarnameler ile bildirilmesinin ihtiyaçlının evlenecek olması nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyduğunu göstermektedir. Diğer yandan davacı adına kayıtlı taşınmazlardan biri dava konusu kiralanan, diğeri davacının bizzat oturduğu konuttur. Başka bir taşınmazda 1 / 5 payının olması ihtiyaca tahsis edebileceği taşınmazı olduğu anlamına gelmez. Zira bu taşınmazın kullanılması diğer paydaşların onayına bağlıdır. Davacı dinlettiği tanıklarının beyanları ile ihtiyaç iddiasını kanıtlamıştır. Bu durumda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddine hükmedilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/7869 Esas 2014/9778 Karar sayılı ve 15/09/2014 tarihli ilamında;
“… Dava, yeniden imar ve inşa maksadıyla esaslı tamir ve tadili için kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davalıya kiraladığı taşınmazda esaslı tadilat yapacağını belirterek kiralanın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ,kiralanan taşınmazın yapılacağı esaslı tamir ve tadile ihtiyacı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazın 05.08.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kahvehane olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği husunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece her ne kadar 20.05.2014 tarihli bilirkişi kurulu raporu hükme esas alınarak dava konusu taşınmazda yapılacak tadilatın esaslı tadilat mahiyetinde olduğu , tadilat sırasında dava konusu taşınmazın kullanılmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, alınan bilirkişi raporları hüküm kurmaya yeterli değildir. Öncelikle yapılmak istenen tadilatın esaslı tadilat niteliğinde olup olmadığı, geçici tahliye gerektirip gerektirmediği, ikametin fennen mümkün olup olmadığının belirlenmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile esaslı tadilat nedeniyle tahliye şartlarının oluştuğu gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/15959 Esas 2014/579 Karar sayılı ve 21/01/2014 tarihli ilamında;
“… Davacı taraflar arasında düzenlenmiş beş yıllık kira sözleşmesine güvenerek, spa / fıtness / spor merkezi olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmaza kullanma amacına yönelik olarak bir takım faydalı ve zorunlu harcamalar yapmış, kendisine göre bir iş ve müşteri çevresi oluşturmuş olarak ticari faaliyetini sürdürmekte iken
henüz birinci kira yılı yeni sona erdiğinde taşınmazın bir başkasına satılması dolayısıyla tahliye tehdidi altında kalarak kiralananı tahliye etmek zorunda kalmıştır. Her ne kadar mahkemece taşınmazın üçüncü kişiye satılmasının kiracılık ilişkisini etkileyemeyeceği, davacının cebri icra sonucu değil, kendi isteği ile kiralananı tahliye ettiği, hakkında açılmış bir tahliye davası ve alınan bir tahliye kararı bulunmadığı, kiralananın başlangıçta kullanılmaya elverişli şekilde davacıya teslim edildiği belirtilerek, davanın reddine karar verilmiş ise de, davalı kiraya veren yukarıda açıklandığı üzere kiralananı kiracılık süresince kullanmaya elverişli halde bulundurmamış, sözleşmeye aykırı davranarak, kiralananı üçüncü kişiye satmak suretiyle davacı kiracının tahliye tehdidi altında kalmasına ve sonuçta da tahliye edilmesine yol açmıştır. Her ne kadar yeni malik tarafından açılmış bir tahliye davası yoksa da, davacıya keşide edilen ihtarname ile yeni malik, kiralananın tahliye edilmesi iradesini ortaya koymuştur. Bu aşamadan sonra davacının tahliye davasına maruz kalması, yeni malikle uyuşmazlığa girmesi, davanın sonucuna göre de yargılama giderleri ile vekalet ücretine mahkum edilmesi beklenemez. Başka bir anlatımla, açılacak tahliye davasının sonucuna kadar kiralananda kalması istenemez. Nitekim davacı da yeni malikle anlaşarak, ihtilafsız şekilde kiralananı tahliye etmiştir. Ancak bu durum sözleşme süresinin sona ermesinden önce gerçekleştiğinden birtakım zararlara da maruz kalmıştır.
Öncelikle ve kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın eski maliki olduğu kabul edilmelidir.
Diğer yandan, davacı erken tahliye nedeniyle kiralananda iş yapamaz duruma geldiğinden mahrum kalınan kar şeklinde müspet zarara uğramıştır. Müspet zarar, borçlunun edayı gereği gibi ve süresinde yerine getirmesi halinde alacaklının mal varlığı ne durumda olacak idiyse bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, uğranılan müspet zararı hesaplayacak konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden davacının yeniden ne kadarlık bir sürede benzer nitelikte bir spor merkezini kiralayabileceğine ilişkin görüş alınarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”
KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ DAVA DİLEKÇESİ
DENİZLİ NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI : …… (TC:…)
(Adres)
VEKİLİ : Av. M. Beyza DURAN AY
(Adres)
DAVALI : …… (TC:….)
KONU : Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talebimizden
ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
1-) Müvekkil adına kayıtlı ….. adresindeki taşınmazda uzun süredir kiracı olarak oturmakta olan davalı kira borcunu ödememiş, bunun üzerine tarafımızca Denizli ( ) İcra Müdürlüğünün …/… Esas sayılı dosyası üzerinden tahliye istemli kira alacağını ihtiva eden icra takibi başlatılmıştır.
2-) Söz konusu takip dosyasından çıkan tahliye ihtarlı ödeme emri borçluya 14.08.2020 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı süresi içinde itiraz etmemiş ve otuz günlük yasal süre içerisinde borcunu da ödememiştir.
3-) Borçlunun temerrüde düştüğü açıktır. Sözleşmenin feshini ve kiralananın tahliyesini sağlamak amacıyla süresi içerisinde mahkemenize başvurulmuştur.
HUKUKİ NEDENLER : 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Denizli ( ).İcra Müdürlüğü’nün …/… Esas sayılı dosyası, kira borcunun ikrarını içerir belgeler ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının …. adresindeki kiralanandan TAHLİYESİNE, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygıyla vekaleten talep ederiz. …/…/……
Davacı Vekili
Av. M. Beyza DURAN AY
